更套路的玩法,那就是叠加无限层杠杆。
这里还有三个手段:
一个是拖总包的工程款,能拖多久就拖多久,拿着这些没利息的钱去找信托或者私募加杠杆继续拿地盖房,把上面的套路嵌套着玩无数遍。
第二个是,收到预付款后,不用等3年交房后才去拿新地盖房,他可以立马就挪用预付款,找到信托和私募加杠杆拿地。
第三个是,部分楼房不予网签,抵押给总包或者第三方公司发行债券,拿到一笔新的融资,再去拿地盖房。(抵押的这部分房产,如果几年后升值了,开发商还能赚差价)
每一个项目都可以这么玩,理论上可以无限循环下去。
这就是为什么有些房企可以5年内,从1千亿做到1万亿的原因。
通过上述的手法,开发商可以大笔捞钱,但有些捞得多,有些捞得少。这其中的关键就是周转率。换句话说就是拿地要快,开盘要快,预售要快,收钱要快!
这个循环一年转一次只能赚50亿,一年转5次,就能赚250亿。
假设一笔资金的年利息是12%,如果周转快,一年用5次,每次利息就变成2.4%了。是不是很惊喜?
2.4%的利息简直便宜死了。
除了周转率之外,规模大也是重要的一个赚钱指标。
小规模的开发商,手上只有一个楼盘,周转再快也只能玩一把,盈利非常有限。
但规模大的房企,手上有几十上百个项目,那么资金就可以在项目间腾挪。比如,用A盘的预收款去拿B盘的地,用B盘抵押得来的资金去玩C盘。
不仅如此,项目越多,能借助资本外力的程度就越大,杠杆加得就越大,借助杠杆的力量,原本100亿赚50亿的生意,可以做到30亿不到的本金就赚50亿!甚至空手套白狼。
即便单个楼盘的利润低也无所谓,用量来补价,整体利润要高出很多。
怎样才能有几十个项目呢?拿地呀!
这就是为什么某公司负债率超过85%了,还在疯狂拿地的原因:
因为——规模就是利润啊!
但这是信贷宽松的情况下,才有的玩法。
一旦信贷紧张,从银行贷款不了,资金链就会出现断裂,然后就是一层套一层,就会出现全面崩盘的现象!
这也是为什么上面要管控房地产的这种金融手段的原因。
再玩下去,风险太大了!
一旦出现什么突发事故,真的是会被全部拖下水的!
这也是为什么,明明房地产这支柱产业如此重要,但上面还是坚定地推行关于房地产商的三条红线的原因。
这是要主动挤泡沫,降低系统风险性。
【超群集团】倒不准备玩这种高周转的地产游戏。
说白一点。
地产这行业,能赚多少钱!
吴思源让【超群集团】进入这公租房行业里面,本身就是打着亏钱来搞的。
当然。
【超群集团】要玩转这公租房,也要借助信贷的力量支持。
尤其是吴思源答应阳城的两位大领导,要以公租房作为抓手,来全面整顿阳城的市容市貌,为之后的【智慧之城】建设留下施展的空间,这就导致【超群集团】得额外投钱在阳城上面。
【超群集团】那五万亿元真的是只是看得多。
实际砸进来,也就只是冒些水花而已。
【超群集团】也得向银行贷款建房。
而且这个数额不是小数。
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